Immobilier. Le bilan énergétique d’un bien peut-il impacter le taux de crédit de votre prêt ?
Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, les banques sont de plus en plus attentives à la qualité des biens qu’elles financent et notamment aux consommations d’énergie évaluées par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour certaines d’entre elles, elles en font même un critère d’octroi…
Passoire thermique : le risque de ne pas solder le crédit immobilier
Dans un marché immobilier baissier, les biens considérés comme des passoires thermiques, avec un DPE F ou G, sont les plus impactés. D’après une étude des Notaires de France sur la valeur verte des logements en 2021, la décote qui s’applique sur le prix de vente des maisons classées F ou G va de – 3 % à – 19 % par rapport aux maisons D, toutes choses égales, selon les régions.
Mais depuis plusieurs mois, les réseaux d’agences immobilières constatent des décotes de prix encore plus importantes sur ce type de biens, jusqu’à – 30 %.
Ainsi, si acheter un bien ancien avec travaux peut être le moyen d’accéder à la propriété à un prix moins élevé dans un contexte de hausse des taux de crédit et de baisse de la capacité d’emprunt, en cas de revente contrainte, si des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été faits, il y a un risque de baisse des prix dans les années à venir.
Et donc éventuellement une incapacité à solder le crédit immobilier.
« On constate d’ores et déjà que certaines banques, lors de l’achat un bien avec un DPE F ou G pour une résidence principale, demandent 10 % d’apport supplémentaire ou acceptent d’accorder le prêt uniquement si une enveloppe de travaux est prévue, ou si un prêt travaux est intégré dans le financement, ce qui peut peser sur l’endettement du ménage », souligne Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.
Un reste à vivre en baisse, face à la hausse des factures d’énergie
Acheter un bien considéré comme une passoire thermique a un impact sur le coût des factures, notamment de chauffage ou d’électricité, en raison notamment d’une mauvaise isolation. Selon Vousfinancer, entre l’achat d’une maison ancienne de 85 m² avec un DPE E et une maison neuve performante de même surface, avec un DPE A, l’écart de consommation va simple au septuple…
En effet, dans une maison neuve avec un DPE A, la consommation d’électricité sera en moyenne de 1 300 kilowattheures (kWh) par an, contre 8 300 kWh dans celle avec un DPE E, soit un écart de 7000 kWh. Au prix actuel de 0,2276 € le kWh, acheter une maison performante de ce type par rapport à une passoire thermique permet plus de 1 600 € d’économies par an.
Une donnée que les banques prennent en compte dans un contexte de hausse du coût de l’énergie. Dans le cas de l’achat d’une passoire thermique, certaines limitent ainsi le taux d’endettement du ménage à 30 % afin que le reste à vivre soit suffisant, pour faire face à des factures énergétiques de fait plus élevées.
« La qualité énergétique des biens est une donnée désormais prise en compte par les banques au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle, car elle impacte les dépenses contraintes du ménage, remarque Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Autant de facteurs qui entrent en ligne de compte dans l’évaluation du risque qu’effectue la banque au moment de la prise de décision de l’octroi ou non du crédit. »
Des bonifications en cas d’achat de biens performants ou à rénover
De plus en plus de banques encouragent l’achat de biens performants ou la rénovation de biens qui ne le sont pas. Certaines font bénéficier aux futurs acquéreurs d’un bien neuf, récent, rénové ou même ancien, avec un engagement de travaux, d’une réduction de taux de crédit allant de – 0,10 à – 0,30 % attribuée en fonction du DPE du bien et de l’intégration de travaux énergétiques sur devis au moment de l’acquisition.
Sur un crédit de 300 000 € sur 25 ans, cela permet d’économiser 10 000 € sur le coût total de son prêt. Là encore les mêmes arguments des banques pour diminuer leur risque : ces logements seront moins chers à l’usage et leur valeur de revente sera potentiellement plus élevée.
Certaines banques accordent une ligne de prêt complémentaire à des taux bonifiés lors de l’achat d’un bien performant ou à rénover. Par exemple, une banque permet d’obtenir une enveloppe complémentaire jusqu’à 50 000 € à un taux de 0 % (dans la limite de 10 % du montant du prêt) pour l’achat d’un bien avec un DPE A, B ou C.
D’autres encore accordent un montant équivalent à 10 % du prêt principal à 0 % dans la limite de 20 000 € si l’emprunteur s’engage à réaliser des travaux.
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